美國房價不能承受之"低"

(新華網-袁原)盡管美國全國經濟研究所聲稱,金融危機引發的衰退在2009年6月已經結束,但緩慢複蘇中的美國經濟苦苦掙紮,因次貸危機"崩盤"的樓市依然一蹶不振。從曾經熱炒商住樓的亞特蘭大到新澤西州寂靜的居民小區,一路下滑的房價和居高不下的失業率雙重"夾擊"普通民眾生活。對他們而言,現階段美國經濟的複蘇與衰退幾乎沒有區別。
寫字樓"經濟昏迷"
  美國南部城市亞特蘭大曾經倍受地產開發商青睞,在樓市紅火時大量興建高級寫字樓。如今,由於經濟增長停滯不前,亞特蘭大房地產業陷入"經濟昏迷",寫字樓和高級公寓無人問津。
  在專事地產數據分析的艾倫·韋克斯勒看來,街頭空蕩蕩的寫字樓和打折銷售廣告是最好的例子,見證著亞特蘭大樓市的絕望處境。"那幢樓,看見了嗎?"韋克斯勒一邊開車一邊指向不遠處一座藍色玻璃鋼結構寫字樓,"一家芝加哥銀行半年前接管了這幢樓,現在六折出售。"
  他探出下巴指向另外一個方向,那兒聳立著一幢外牆覆蓋著木板的高樓,樓頂豎立著一家快餐店的廣告。"那本來要建成公寓,他們就這樣收工一走了之。"
  韋克斯勒駕車而過的地方是亞特蘭大時髦的商業中心地帶"桃樹路"。當他駛入巴克黑德社區,情況更糟。那裏有200萬平方英尺(約合18萬平方米)商住樓閑置,閑置率達到20%。有一座公寓樓前打出廣告——"新價格最低290美元/平方英尺!"僅有50%入住率和破產托管的高樓大廈比比皆是,曾經售價8500萬美元的寫字樓如今隻售3500萬美元,要價不及原來一半。
  據亞特蘭大地產業人士分析,即使經濟高速增長,也需要至少12年才能完全吸收當地閑置的商用樓。
無力抄底
  隨著房價逼近曆史低點,如今正是"抄底"美國樓市的時候。然而,由於經濟增長乏力,無論商住樓還是民用房都難覓買家。
  樓市火爆時,新澤西州小鎮切裏希爾並非地產商熱炒的城市,但次貸危機爆發後,那裏的房價也跟著一路下滑。如今走在小鎮街頭,低價售房廣告並不少見,不少房主有意以低於當年購房全款的價位出讓房屋。
  待售房屋中,有一棟建築門廊前雛菊盛開,屋裏廚房的黑板上寫著孩子們要分擔的家務,灶上燉著的晚餐冒著熱氣,幾乎沒有跡象表明主人家的拮據。弗羅夫婦是這處房產的主人,丈夫詹姆斯靠退休金和打零工貼補家用;妻子帕特裏夏在一家學校餐廳工作,收入菲薄。
  他們在2005年市場高位時以近29萬美元的價格購得這棟有4間臥室的樓房,卻難以在供房貸的同時維持一家五口日常開支。他們已經拖欠一期房貸,如今要價28萬美元賣房,希望出手後能爭取放貸機構寬限。
  像弗羅夫婦這樣的賣房者並不少,但他們通常難以如願賣出房屋。由於失業率攀升,越來越多入不敷出的美國人選擇賣房,希望以售樓所得緩解經濟壓力。隨著市場上房源增多,房價回升更加無望。
  與2005年樓市高位時相比,美國中等房屋平均價格下滑20%,待售房屋的銷售周期延長一倍。谘詢機構經濟決策公司首席全球經濟師艾倫·賽奈分析,計入2%的通貨膨脹率,13年後美國房價才能重新回到金融危機前的高位。
  在不少地產經紀看來,如今是抄底美國樓市的絕佳時機:不但房價低、選擇多,貸款利率也逼近曆史低點。然而,由於經濟不景氣,有意購房者擔心職位難保,出手格外謹慎。
  房地產市場的低迷集中體現了美國經濟消費需求疲軟、增長缺乏動力的困局。一方麵,不少美國家庭正疲於還債,甚至無力償還債務。另一方麵,由於對經濟發展前景充滿顧慮,消費者信心大幅下滑、緊縮開支。
  谘詢公司穆迪分析首席經濟師馬克·讚迪預計,最早到2011年底,美國家庭收入用於支付各種貸款利息的比率才會有顯著下降。"難怪美國人悲觀而難過,"賽奈說:"我們隻有一條路,那就是正視現實——我們即將進入緊縮時代。"
失業可能在明天
  樓市不景氣與居高不下的失業率不無關係。
  藝術教師勒妮·惠頓沒有想到,自己和丈夫會面臨失業風險。金融危機爆發以來,惠頓雖然沒有被裁員,但很少有人問津她教授的藝術課程,丈夫的工作時間也被壓縮了15%。
  隨著實際工作時間縮短,兩人的收入大幅下降,甚至難以維係一家5口的日常支出。勉強供房養車之外,他們幾乎拖欠所有賬單,包括水費和信用卡賬單。
  "這不可能發生在我們身上,我們努力工作、存錢,"38歲的惠頓說道:"我丈夫是個勤奮的人,他如今真是第一次遇上(就業)麻煩。"
  惠頓一家居住在美國西南的亞利桑那州。次貸危機尚未爆發之前,該州經濟向好,2005年的就業率高居全美第二。如今,失業和就業不足像瘟疫一樣蔓延亞利桑那州。
  在皮納爾縣,惠頓隔壁鄰居原是一名工程師,現已失業;與他們一街相隔的鄰居最近也剛剛失去工作。當地建築工人抱怨,即使加上各種零活,一周累積工作時間也不過20個小時。一名45歲的婦女以前是房地產中介,如今改行幫老人洗澡掙得最低工資。
  亞利桑那州9.7%的失業率把越來越多人推向貧困邊緣。當地貧困率最近躍升至19.6%,成為繼密西西比州之後全美貧困率最高的地方。當地糧食援助機構稱,人們對糧食救援的需求在過去18個月內翻了一番。
  失業率居高不下是阻撓美國經濟複蘇的主要難題。10月8日公布的統計數據顯示,全美非農業崗位就業持續4個月下降,今年9月削減9.5萬個職位,全國失業率維持在9.6%的高位。盡管今年年初以來私營部門新增86.3萬個就業崗位,對於掙紮在"生死線"上的美國經濟而言,這樣的增長速度仍然太慢。美國目前有150萬人失業,以現有速度需要至少9年時間才能恢複因經濟衰退而削減的崗位,這還不包括因同期人口增長需要創造的500萬至600萬就業崗位。
  失業數據不過是嚴峻就業形勢的冰山一角。受經濟蕭條影響,美國目前有1000萬臨時工不完全就業。如果經濟不能盡早全麵複蘇,這些臨時工也將加入失業大軍。