上期本欄提到出租物業的稅務優惠,談到將出租物業改為業主自住,兩年後賣出,便可能將增值的部份甚至全部免稅。以下為您講解有關出租物業出售時的稅物優惠。
全部時間都是出租

假如一間房屋從來都是作出租用,賣出時增值(Capital Gain)便要付稅,是沒有任何增值免稅金額的。這種情況,只有利用稅例第1031作同類物業交換(Like-Kind Exchange),但這個方法只是延稅,不是免稅,將來賣出時還是要付增值稅。(要了解1031交換條例,可到本人「理財天地」網站
http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=4462

部份時間出租部份自住

可是,假如在賣這間出租房屋前5年內,業主曾以該房子作為主要住宅,每一個業主便有25萬元增值免稅。這個免稅條例不因賣出房屋之前,與賣出房屋之時,該房子是作出租用途。有些朋友以為賣屋時一定是自住房屋才可享受25萬元增值免稅,這是不對的。

先出租後自住受新例影響

09年開始稅例收緊,可是,假如按上述情況,房屋賣屋前五年曾用作自住兩年,之後改為出租,即使在09年之後繼續租出,將來賣出時也不會影響符合自住2年者得到的25萬元免稅金額。當然,要符合賣屋前起碼兩年自住,在租出3年內便要賣屋,否則屋主自住的時間不夠2年。

以上的情況是業主先自住,之後改為出租,業主此後沒有收回自住。可是,另一個情況是物業本來就是出租用途,在09年後業主為了要得到25萬元增值免稅,故改變其用途,將物業轉為自己的主要住宅。這種情況便受到新例影響﹕在09年之後出租的時期,要與之後業主自住的時期比較,計算出一個比例,然後用這個比例去計算多少增值不能免稅。

舉個例,甲在2004年購入一個物業,由2004年至2011年都是出租,但由2012年業主改為自住,2012和2013年都是業主的主要住宅。2013年時業主將該物業賣出。本來可以取得25萬元免稅額。可是,新法案規定由於在2009年之後有三年是出租,只有2012和2013這兩年是自住,故十份之三(10年擁有期,3年2009年之後非自住期)資金增值要付稅,只有十份之七增值可以免稅 。

 

這個新稅例的矛頭是指向那些擁有多間出租物業的業主,以前他們可以搬入物業居住兩年後賣出,整個增值便可以享受免稅,然後他們又搬入另一個出租物業,住兩年後又照樣取得全部免稅。這個新稅例的對象不是先自住在,後出租的業主。

先自住後租出不受新例影響

這條新稅例的條文雖然不長,內容卻不容易理解,尤其是先自住後租出不受新例影響這個部份,以致很容易誤會,以為凡是在09年之後曾出租的物業都只能部份增值免稅。

這個條例中有一個例外條款(Exception),內容是「業主自住後五年內不當作非業主自住時間」,意思是業主只要本來用作自住,之後即使改變用途,將之改為出租,在5年內都不必擔心新例條款。因此,很明顯地稅例的用意只是收緊「先出租後自住」的情況,對其他出租情況的稅務優惠是沒有影響的。

舉個例,由2009年至2010年房子都是自住,2011年至2013年改為非自住(例如出租或改為第二住宅),2013年將房子賣出,全部資金增值都可以用25萬免稅額免稅。所以,先將物業作為主要住宅,以後才改為出租物業,便不會受到新法例影響。

 

小貼士:租客也應該購買保險

業主要為自己的物業購買房屋保險,但租屋住的朋友,是否應該購買租客保險(RENTER’S INSURANCE)呢?

業主的房屋保險範圍,當然包括像火災或其他原因而令到房屋有損毀。但通常業主都不會購買「個人物品」,「臨時居所」和「責任賠償」這三項保障。
租客如果要在萬一房屋被摧毀時,得到「個人物品」(包括家具等)賠償,甚至要暫時居住在旅館的費用賠償,便需要自己購買租客保險。此外,「責任賠償」(LIABILITY COVERAGE)亦是相當重要,不單有人在您屋內外受傷可以賠償,由於這項保障是「跟隨」租客的,所在其他地方產生的責任問題也獲得保障。

最近見到一個情況,出租物業發生火災,業主的房屋保險在賠償後,向住客要求賠償損失,因為保險公司認為是租客疏忽,所以向租客追討。假如租客有責任保障,便由保險公司去負責。

有些業主在租給租客時,已經規定租客必須購買租客保險。即使業主不規定,區區數百元一年保費,是物有所值的,故租客應該購買租客保險。