美國稅制不單優待自主房子業主,對投資出租房屋也相當優惠。

扣稅優惠

租金收入本來是要課稅的收入,報稅時要填Schedule E表格,可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用,都可作扣稅用,以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理,甚至業主開車到物業地點的費用。

除這些實際費用外,還有一樣重要的扣稅項目,就是折舊(Depreciation)。稅例容許業主,將房屋建築物成本,分二十七年半折舊,折舊費用加入扣稅費用內。舉個例,一間價值三十萬元的建築物,每年可有近一萬一千元的折舊費,與其他費用一起,可用作抵銷租金收入。

因此,很多業主所收的大部分甚至全部租金,都不用課稅。如果有些業主扣除費用後,帳面上出現虧蝕,稅例上稱為「被動虧蝕」(PASSIVE LOSS),但業主「活躍地參與」出租事宜(例如選擇租客或決定租金金額),則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元,在二萬五千元以下的虧蝕,可以直接抵銷普通收入(例如工資),去減低稅金。即使總收入超過十萬元,但不超過十五萬元,仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕,也不會浪費,因為將來賣出物業時,可用來減抵資金增值(Capital Gain)。

增值延稅與免稅

出租物業在增值後賣出,產生資金增值,要按增值稅率付稅。目前稅務條例將長期(持有期超過一年)最高資金增值稅率減為15%,比普通收入稅率低了不少(注意﹕2011年後可能最高稅率增加至28%)。此外,假如願意繼續投資出租物業,可利用稅例第1031條,將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話,所有資金增值(連同應付稅的折舊)都可延稅。

近年房地產價錢下降,有些投資者喜歡趁機會投資出租樓宇,有些投資者要進行1031交換。由於1031交換稅例有非常嚴格的期限,包括一個四十五天訂立交換物業,和一百八十天要完成交換的要求,一旦未能符合這些期限,該1031交換便沒會失去將資金增值延稅的稅務優惠。

有些投資者會利用所謂「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE),先找到適合的投資物業,才將手上的物業交換出去。這樣做不錯可以避免超過限期未能完成交換的問題,但做「倒轉交換」手續繁雜很多,費用也比較高。

另一個方法,是以TIC擁有權作為交換對象,TIC全名是TENANCY IN COMMON,是一種與他人共同擁有房地產投資的方法,現在已經被國稅局正式認可,作為1031交換的物業。用TIC作交換對象,好處是不必自己去找投資物業,而且物業不必再由自己去管理;而由TIC 都有職業管理公司代勞。此外,TIC大多數投資龐大或多項的的物業,可能有分散風險的好處。

但TIC缺點是您不再有自主權,而只是參加一個由他人管理的投資項目而已,所以作決定前一定要了解管理公司的歷史和物業前景。

讀者要了解交換條例,可到本人理財網址http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=4462 。辦理交換,必須與會計師或有經驗的地產專業人士商量。

出租物業出售時,亦在某些情況下可以獲得部份或全部免稅。

自住房屋是有可能取得每個業主25萬元贈值免稅,假如業主將出租物業改為自住,兩年後是有可能利用自住免稅優惠的。

在2009年之前,業主只要將物業改為自住,兩年後便可憑25萬免稅優惠,將全部贈值免稅。可是,09年之後新稅法出現,收緊了非主要住宅的免稅優惠,這些物業包括﹕第二房屋或Second Home,渡假房屋Vacation Home 和出租物業Rental home。假如該物業在2009年一月一日之後被作為非主要住宅用途,之後才改為主要住宅兩年,出售時部份資金增值便要按比例成為要付稅的收入,計算比例的方法是將09年後的非自住的時間,被全部擁有房屋的時間(包括2009年之前的擁有時間)來除。

小貼士:尋找買賣代理

一般人賣屋時,都會找一位地產代理幫忙,在現今地產市場不景氣的情況下,代理對賣屋是否順利有很大影響。所以找到一位好的代理,是相當重要的。
如何尋找一位理想的代理呢?一般應該盡量找當地的代理,因為通常每位代理都有他們熟識的地區;您可以留意區內最常出現的代理名稱,或向鄰居查詢,請他們介紹負責和有經驗的代理。
建議您與兩、三位代理聯絡,然後與他們逐一見面商談。這個過程一如僱主聘用員工前的問話。與代理見面時,應查詢他們擔任代理的年資、過去一兩年在該地區內經手賣出的房屋數目、目前手上有多少Listing、將來如何協助您賣屋,包括花多少時間作Open House,用甚麼方法來作廣告宣傳。當然您也應該問及代理對區內房地產意見,及對您的房屋售價意見,並請他解釋訂出此價目的理由。
不過,訂出價格最高的代理不一定是最佳的代理,因為市場情況將會決定真正的價錢,訂得太高可能反而不妙。最後,你也應該考慮與這位代理的性格,是否能與他相處合作。