產權轉移子女的利弊

許多年長父母喜歡預先將房屋產權轉移子女,其中包括將子女名字加上屋契上,即父母與子女成為共同產權擁有人,亦有些父母索性將產權全部送給子女。

產權轉移的手續相當簡單,只要將一份「轉名契」(QUIT CLAIM DEED)填好,由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名,然後到郡政府登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移,不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表)。禮物稅(GIFT TAX) 也可以輕易和合法地避免,只要填寫國稅局第709號表格,便可預先利用最高一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。

但在很多情況下,父母在生時將產權轉移子女是不智的。首先,與子女共同擁有產權,將來賣出時子女亦必須同意。但最大的問題,是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX),尤其是成本很低和出租的物業。

原來子女接受贈與時,亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅,這個物業不屬於自住,出售時產生了大筆資金增值,便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法,是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權,將來離世才由子女承繼產權,到時全部成本獲得提升至市場價值,出售時極可能免付任何資金贈值稅。

舉一個真實的個案例子。一位老人家多年前買下住宅,是在半島某一個校區成績很好的地區,當然房子價值上升了許多,贈值金額達到80萬元。老人家只有一個兒子,後來老人家身體很差,自知不久人世,為了方便兒子繼承該物業,便在離世前兩個星期將房屋產權轉給兒子,以為幫助兒子避免將來繼承產權的麻煩。但他這樣做,是將原來極低的成本都轉給兒子,即兒子賣出物業時要為80萬元資金增值付稅;由於兒子並不住在那裏,連25萬元自住免稅的優惠也拿不到。假如老人家當時設立生前信託,指定將來由兒子繼承,到時兒子取得產權不但毫無麻煩,還可以獲得「成本提升」的好處,即成本是80萬元,賣出便沒有資金增值。

特殊情況

可是,在三種特殊情況下,父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一,有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL),亦即俗稱為「白卡」,為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY),便提早將產權轉移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法,但卻有些道德上的爭議,不在本文討論範圍。

第二種情況,是子女與父母同住,房子的資金增值超過五十萬元,假如產權只由父母二人擁有,賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅,為了增加資金增值免稅額,可以考慮在賣屋前起碼兩年,將子女名字加到屋契上,只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定,每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。

第三種情況更罕有,是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額,預先將資產以今日市值贈與子女,資產以後升值也不會增加遺產稅。

小貼士:未婚男女共同買屋

            一對年輕男女共同購買物業,男方付出大部份首期和供款,但產權以「互繼共有權」(JOINT TENANCY)方式擁有,等於每個人擁有一半。一段時間後兩人分手,男方之後結婚,一直住在這個物業,但產權仍是兩個人的名字。如今物業已經增值不少,男方要將物業出售,當然需要兩個人簽名,但男方只願退還女方幾年前付出的首期金額,女方則認為房屋已經增值,她也應該獲得增值的一部份,男方將幾年來付出的貸款供款、地稅、保險、維修等費用列出來,證明增值其實並不存在,目前兩個人還在爭議中,希望不必對薄公堂。

另一對男女朋友亦是共同擁有物業,之後分手,女方同意簽署一份「退名契」(QUIT CLAIM DEED),然後在縣政府做登記手續。

幾個月之後,男方決定重新貸款,產權公司(Title Company)在發出產權保險之前,要求女方簽署一份文件,證明她是在自願及理性的情況下放棄產權。由於雙方關係已經破裂,女方不肯合作,結果男方無法順利完成重貸手續。

原來產權公司為了保障自己,在產權曾經有過修改的情況下,會採取措施去確定產權沒有爭議或不清晰的可能,然後才會發出產權保險。所以要辦理放棄產權契約,如果放棄產權的一方,將來可能會搬到國外居住,或者是有任何將來可能不合作的可能,都應該考慮找律師辦理除名手續,或在除名時同時進行重貸手續,以免日後出現上述的情況,不單會影響重貸,甚至可能影響物業出稍。