自住房屋出售時的升值(CAPITAL GAIN),極有可能完全免稅。每一個業主只要在賣屋前五年內曾擁有產權起碼兩年,並起碼兩年作為主要住宅,便符合二十五萬免稅條件。可是,這個稅務優惠還有其他特別的地方,大家不可不知。

不必同期

兩年產權擁有期與自住期,不必同期,也不必連續。舉個例﹕某君租一房屋自住,三年後屋主將房子賣給某君,他馬上將房子租出,兩年後再出售,亦符合免稅條例。另一例﹕某君自住一年後,將房子租出三年,之後又收回自住一年,其後再將房子出售,由於前後共自住兩年,故此符合免稅條例。

不必五年

一個常見的誤會,是必須擁有物業產權五年後賣出,才可享用免稅優惠。其實,只要擁有兩年即可,五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外,賣出的時候不必自住,當時房子正在出租也沒有問題。請注意例外情況﹕假如該房子是曾以稅例1031交換條例換入,最初用作出租,之後改為自住,便必須擁有五年後賣出,方能符合免稅規定。

不論種類

幾乎任何類型房屋,都可享受免稅優惠,包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op),甚至船上住所(Houseboat)也可以。

不限夫婦

共同擁有房子,只要每一個業主都符合自住條例,每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦,假如房子有四個業主,四個人都曾自住兩年,賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。

不需申報

符合免稅條例,在報稅時是不用申報的。但有會計師建議,即使不用繳稅,也應在Schedule D報稅表上申報,因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation),過了三年國稅局通常不會再查閱。

不限國內
該稅務條例,不限於在美國的房子,連國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所,只要在移民美國後的三年內賣出,亦符合稅務條例,因為賣屋前五年內曾自住兩年;但超過三年仍不出售,將來資金增值便要付美國稅。

不限自住

有些做生意或自雇的業主,將住宅的一部份作為「家庭辦公室」(Office),亦將費用當作商業成本,在報稅表上減低生意收入,他們將來賣屋時一樣全部增值可以使用25萬元豁免優惠。同樣,將自住房內一部分租出,賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是,要享用這個優惠,「家庭辦公室」或出租的那部份必須在房子之內。

不必兩年

該稅例規定,每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額,可是,有好幾種例外情況,讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間,也可有部分免稅優惠。這個特別優惠,使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內,可再次享用部分免稅。

要符合部分免稅條件,賣屋的主要理由需包括以下任何一項:
• 改變工作地點(新工作地點在五十哩以外);
• 因健康理由搬遷(需醫生證明);
• 或「不可預見之情況」,包括家人去世、失業(需符合領取失業金資格)、因工或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

小貼士:不必領取「屋契正本」

業主買屋後可能會收到一封信,看上去像是政府公文,信件中引用不同的法律條例,說政府規定業主必須持有屋契的正本(CERTIFIED COPY);信件要求你付出數十元至幾乎200元的費用,去領取這份文件。 這是一個老千集團的騙局,大家千萬不要上當。 其實,每一個業主在買屋後不久都會收到屋契(GRANT DEED),即使遺失了也沒有問題,因為隨時可以向物業所在地COUNTY的登記部門索取,只需區區數元費用,完全無需花錢去取什麼「屋契正本」。

順便一提,許多業主以為因為要向銀行借貸,房屋的屋契一定是由銀行保管;他們付清貸款時,便會等待銀行將屋契寄還。其實借房屋貸款時是無需交出屋契的,屋契一向都在自己手中,借貸時只是簽署一份DEED OF TRUST,用途是授權借貸銀行在萬一未能按時還款時,可以行使抵押權接收房屋。當您付清貸款時,銀行會登記一份SATISFACTION OF MORTGAGE或DEED OF FULL RECONVEYANCE文件,將這個抵押權歸還給您。