加州房地產每年需要繳納物業稅(Property Tax),是房屋估值(Assessed Value)的1%。由於加州多年前通過「第十三號提案」(Proposition 13),規定每年物業稅和房屋估值不能超過2%,很多業主多年前買入物業,雖然物業價值已經大幅上升,但地稅金額依然相當低。

  當然,假如業主一直保留產權,地稅便不會重新估值;可是,假如產權轉移時,是有可能要被縣政府(County)的估值處重估價值,並重新按當時的市場價值重新訂立物業稅。故此,買家在市場上購入物業後數月間,物業自動會被重估價值,之後寄上一份「物業稅補充單」(Supplemental Property Tax Bill)。假如這個價值比前業主賣屋時的物業估值高,縣政府便會向新業主要求補交物業稅差額;假如價值比前為低,縣政府便會通知價值重估後較低的物業稅金額。可是,有幾個產權轉移的情況,是可以豁免價值重估的﹕

父母與子女之間的轉移
  不論產權是由父母轉移子女,或由子女轉移父母,亦不論轉移的方式是贈予、買賣或遺產繼承,都完全避免價值重估。因此,假如擁有房屋產權多年的業主父母,應該盡量考慮將產權給予子女,去保留較低的地稅。最有稅務的轉移時間,是透過遺產方式由子女繼承,讓他們獲得「成本提升」(Cost Basis Step Up)的稅務好處。而遺產規劃的最佳工具,是「可更改的生前信託」(Revocable Living Trust),因為可以完全避免認證(Probate)手續。

夫婦之間的產權轉移
  不論是在生前轉移、或因配偶一方死亡而轉移、或因離婚時財產分配(Property Settlement)而轉移,都不需要價值重估。

產權轉入生前信託
  不少業主在購屋時未有生前信託,之後才設立信託,律師會將產權改為信託人身份持有,其實產權沒有真正被轉移,故不會被重估。

產權方式改變,但擁有權比率不變
  產權方式有多種,包括「互繼共有權」(Joint Tenancy),「夫婦共同資產」(Community Property)或「分別共有權」(Tenancy in Common),假如產權方式改變,但結果每一個業主的擁有權比率維持不變,便不會地稅重估。舉個例,甲乙二人以Joint Tenancy產權方式擁有一物業,現擬改為Tenancy-in-Common,並在屋契上注明每人擁有50%。由於之前他們兩人共有,實際上每人是擁有50%產權,如今即使產權方式改變,但擁有權比率沒有改變,故不會被重估價值。(按﹕要了解這幾種產權擁有方式的利弊,請參閱本人「理財天地」網站http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=2939 )

加入「互繼共有權」新業主
  在購買房屋後,將一個新的名字加入屋契,作為「互繼共有權」(Joint Tenant)的共同業主,是不會產生物業稅重估的。

  下期為您分析多位共同業主擁有物業,但之後其中部份業主要退出時的物業重估條例。


小貼士:首次買屋IRA提取免罰金

從個人退休帳戶(IRA)中作提取,假如納稅人未夠59歲半,是要被罰10%,但有好幾個例外情況是可以豁免罰金的,其中包括「首次買屋」者,可以一生當中從IRA帳戶提取一萬元,無需繳付任何罰金。

什麼是「首次買屋」的定義呢?稅例規定,納稅人必須在過去兩年內沒有擁有自住房屋,便算是「首次買屋」;假如在兩年前曾經擁有自住房屋,但在過去兩年沒有擁有自住房屋,都算符合要求。假如納稅人是已婚者,配偶亦一定要符合這個要求。

此外,從IRA帳戶作提取,必須先於購買自住房屋的日期,即不能先買房屋,然後才由IRA帳戶取錢。從帳戶提取資金後,該購買房屋的交易必須在120天內完成,簽署有法律效力的買屋協議已經算是完成交易。假如房屋是新建的,該120天是由建築工程開始起計。

最後,自住房屋產權可以是自己或配偶擁有,或由父母、兒孫擁有。